2025년 세법 개정으로 알아야 할 부동산 세제의 변화

2024년 세법 개정안이 12월 10일 통과되며, 2025년부터 적용되는 부동산 관련 세제 변동 사항들이 발표되었습니다. 주요 변경 사항을 다섯 가지로 요약하여 정리하였습니다. 부동산을 보유하거나 거래하는 분들께 중요한 내용이므로, 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.

1. 장기보유 특별공제 개선

2025년부터 비주택에서 주택으로 용도 변경한 경우, 장기보유 특별공제를 비주택 보유 기간과 주택 보유 기간으로 나누어 계산합니다:

• 비주택 보유 기간: 일반 공제 최대 30%
• 주택 보유 기간: 1주택 공제 최대 40%
• 최대 공제: 주택 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80%

예를 들어, 근생 오피스텔을 주택으로 변경 후 매각할 경우, 비주택 보유 기간과 주택 보유 기간에 따른 공제를 각각 계산하여 합산하게 됩니다. 그러나 주택 보유와 거주 기간의 공제는 각각 최대 40%까지만 가능합니다. 따라서 공제 계획을 세울 때 주택 취득 시점을 명확히 검토해야 합니다.

2. 양도소득세 이월과세 대상 확대

기존에 주식은 이월과세 대상에 포함되지 않았으나, 2025년부터는 포함됩니다. 이로 인해 특수관계자 간 주식 증여로 절세를 시도하는 전략이 제한됩니다. 특히 가족 법인을 설립하고 주식을 통한 절세를 고려하는 경우, 이월과세 내용을 상세히 검토해야 합니다.

3. 토지와 건물 매각 시 안분 기준 신설

토지와 건물을 함께 매각할 때 취득 및 매각 가격의 안분 기준이 명확해졌습니다:

• 안분 기준: 기준 시가 비율
• 허용 범위: 기준 시가 비율에서 ±30% (70%~130%)
• 예외: 감정평가를 통해 허용 범위를 벗어나더라도 인정 가능

이 기준은 토지와 건물의 속성에 따라 절세 유인을 방지하기 위한 것입니다. 감정평가를 통한 전략도 유효하므로, 거래 계획 시 활용 가능성을 검토해보는 것이 좋습니다.

4. 대토보상 세제 혜택 요건 완화

대토보상은 개발사업으로 토지를 수용당한 경우 다른 토지로 보상받는 제도입니다. 2025년부터는:

• 사업 시행자가 국세청에 대토보상 내역과 등기부를 제출하지 않아도, 납세자가 요건을 충족하면 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
• 혜택: 양도소득세 40% 감면 또는 과세 이연

이를 통해 대토보상을 받는 납세자들의 행정 부담이 완화될 것으로 보입니다.

5. 인구 감소 지역 및 수도권 외 미분양 주택 혜택

지역 균형 발전을 위해 인구 감소 지역 및 수도권 외 미분양 주택에 대한 세제 혜택이 확대되었습니다:

• 기간: 2024년 1월 4일~2026년 12월 31일
• 혜택:
  • 인구 감소 지역 내 추가 주택 취득 시, 1세대 1주택 비과세 인정
  • 양도소득세 비과세 기준: 매매가 12억 원 이하
  • 장기보유 특별공제 최대 80%
  • 종합부동산세 기본 공제: 1인당 최대 12억 원

결론

이번 개정안은 부동산 세제의 명확성과 형평성을 강화하고, 지역 균형 발전을 도모하는 방향으로 설계되었습니다. 세제 혜택을 최대한 활용하기 위해 개정된 내용을 숙지하고 전문가와 상담하며 전략적으로 접근하시기 바랍니다.

 

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